Dommage Ouvrage et autoconstruction

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Bonjour, aujourd’hui on parle Dommage Ouvrage

Quand j’ai cherché des informations sur le prêt en autoconstruction, je n’ai pas tout de suite compris les enjeux de cette assurance. Et en fait, comme on va le voir, elle n’est pas toute seule, et mieux vaut comprendre comment tout ça fonctionne.

Obtenir un prêt en autoconstruction demande une préparation supplémentaire de son projet.

En effet, c’est un projet dont le risque n’est pas mesurable, et n’est pas complètement assurable, même avec une dommage ouvrage, c’est ce que nous allons voir.

Il va donc falloir être convaincu, convaincant, et faire des choix adaptés, pour soi comme pour la banque.

Aujourd’hui on va passer en revue neuf risques que la banque cherche à minimiser dans les projets qu’elle finance. Cela vous permettra de monter un projet plus attirant et sécurisé.

Enfin nous verrons les actions à mener pour avancer sur votre projet.

Pour commencer, je vous conseille de ne pas considérer la banque comme un adversaire, mais comme un partenaire, avec qui vous allez collaborer. Pour collaborer, il faut comprendre au mieux les règles du jeu, et l’interlocuteur.

Le banquier est votre partenaire, pas votre adversaire

Faisons preuve d’empathie :

Le banquier cherche plus qu’un simple dommage ouvrage

Mettez-vous d’abord un instant dans la peau du banquier : Vous avez 200 000€ à prêter à quelqu’un pour construire sa maison sur un terrain.

Soit on y va à l’arrache …

Ce quelqu’un arrive dans votre bureau, et il vous raconte son projet :

  • Il n’est pas constructeur
  • N’a pas de devis
  • C’est sa première maison
  • Elle n’est pas encore techniquement définie
  • Il n’y a pas de phasage précis
  • L’emprunteur prévoit d’auto-construire et bosser en même temps pour vous rembourser
  • Aucun professionnel n’a encore planché sur son projet
  • Il n’a pas de projet similaire achevé à vous présenter pour illustrer sa faisabilité
  • Vous ressentez qu’il semble ne pas vous apprécier en tant que banquier
  • Il semble ne rien connaître de vos problématiques
Vous même vous vous refuseriez le financement de votre projet

Vous vous dites : si je lui prête les 200 000€, qu’est-ce qui me garantit que je vais bien récupérer les 200 000€ et les intérêts ?

Et en réalité, vous êtes salarié d’un établissement bancaire et vous devez vous conformer à des procédures.

Avant même les procédures, si vous êtes normalement constitué, vous n’allez pas le sentir ce projet. Rien ne va vous motiver vraiment le défendre.

… soit on se prépare sérieusement

A l’inverse, imaginez maintenant exactement la même personne, qui vient en binôme, mais cette fois :

  • Ils ont suivi des formations et ont lu des bouquins sur l’écoconstruction
  • Amènent un dossier complet de devis
  • La maison est techniquement définie, en terme de mode constructif et matériaux
  • Il y a un phasage précis et une répartition claire des rôles des acteurs du projet
  • Ils prévoient de faire faire une partie et continuer à bosser en même temps, puis auto-construire, aidé de bénévoles encadrés par un pro
  • Un architecte établira la conception et le dossier de demande de permis de construire, ainsi qu’un accompagnateur en écoconstruction.
  • Ils ont participé à une dizaine de chantier d’autoconstruction en tant que bénévoles, et on réalisé un dossier complet technico-financier sur trois maisons auxquelles leur projet ressemblera.
  • Vous ressentez de l’empathie de leur part, et l’envie sincère de vous aider à comprendre les points positifs et négatifs de leur dossier.
  • Ils arrivent avec une bonne compréhension des critères importants pour une banque quand elle choisit de financer ou non
Un projet peut être financé s’il est bien ficelé et très réaliste

Je pense que vous voyez bien la différence, c’est vraiment la qualité de la préparation et de la présentation du dossier.

Commençons par voir à quel risque la banque est confrontée.

Risque principal : l’emprunteur ne rembourse pas la banque, c’est hors dommage ouvrage

En fait, on peut considérer que c’est le seul risque que la banque évalue et doit maintenir sous un certain seuil.

Les banques ont vu leurs emprunteurs disparaître plus d’une fois

Pour connaître ce risque, on reprend les millions de situations qui sont déjà arrivées et on les analyse.

Et on créé des procédures en cas de pépin. Ces procédures ont un certain coût pour les banques.
Et finalement tout ça finit en cases à cocher et diverses assurances, nous allons voir ça pour que ce joyeux bordel se transforme en quelque chose qui a du sens :

Risques et assurances d’un prêt immobilier ?

La garantie du prêt immobilier

Dans le cas où l’emprunteur n’arrive plus à honorer son crédit, le banquier n’a ni les compétences ni le cadre juridique pour courir directement après son client.

C’est pourquoi, avant de contractualiser l’emprunt, on parle de garant :  C’est ce qui permet à la banque de s’assurer qu‘elle retrouvera son argent même en cas de défaillance de l’emprunteur, en suivant un protocole.

Il existe quatre familles de protocole pour garantir un prêt immobilier.

Cautionnement

La caution bancaire assure la banque, sous réserve que la banque lui transmette en temps et en heures les défauts de remboursement de l’emprunteur.
Ils prennent en charge la relation entre client et banque.

Il y a recherche de solution amiable dans un premier temps.

Si cela ne fonctionne pas, alors l’organisme de cautionnement prend en charge le remboursement auprès de la banque.

La banque est protégée par la garantie du prêt immobilier

S’ensuit une action judiciaire de recouvrement, et notamment via la vente du bien. Souvent, l’organisme de caution bancaire exclus l’option “auto-construction”, c’est un point à discuter avec la banque.

Hypothèque

L’hypothèque c’est l’enregistrement, par un notaire, dans le registre du conservatoire des hypothèques.
Cela permet à la banque de saisir un bien pour lequel il y a défaut de remboursement, et le revendre pour récupérer son argent.

Personne ne souhaite voir sa maison vendue aux enchères …

C’est sûrement le type de garantie le plus courant dans le cadre d’un projet d’auto-construction.

Le cas très favorable c’est le cas où l’emprunteur possède déjà un bien, qu’il peut alors mettre sous hypothèque pour garantir la banque.

Mais si l’emprunteur n’en a pas, il reste intéressant d’explorer la notion suivante : Si à chaque étape du projet, la valeur de l’ouvrage inachevé sur le marché est très supérieur à la somme empruntée, c’est sécurisant pour la banque.

L’inverse n’est pas sécurisant du tout.

Privilège de prêteur de derniers

C’est comme l’hypothèque, mais ne concerne que le financement d’un bien existant, pas de construction.

Nantissement

C’est une forme de garantie qui ressemble à l’hypothèque, mais qui met en jeu un fond de commerce, la valeur de la propriété d’une marque, ou un autre bien de valeur immatériel.
Comme pour l’hypothèque, en cas de défaut de remboursement, la banque peut saisir et revendre cet éléments non tangible pour récupérer ses fonds.

Mais certains risques ne sont pas couvert par la garantie, il faut donc une assurance complémentaire.

Risque n°2 : Décès ou handicap d’un des l’emprunteurs, la dommage ouvrage n’y fait rien.

C’est pas rigolo, mais ça arrive. Pour ce risque là, vous êtes tenus de souscrire une assurance de prêt. La banque en propose une, mais vous n’êtes pas obligé de la prendre chez eux.

Une blessure ou pire peut mettre fin à votre projet

Selon les conditions du contrat, cette assurance va prendre le relais de l’emprunteur pour payer son crédit.

Il faut très bien regarder les conditions car les taux de prise en charge et les taux d’invalidités sont différents selon les contrats. Faites vous conseiller par … les conseillers.

En effet, ils vous expliqueront avec plaisir en quoi leur proposition est meilleure que celle de leur confrère que vous venez de poser sur leur bureau.



Malgré la garantie et l’assurance de prêt, les projets problématiques sont moins rentables pour les banques, voir parfois pas du tout. Donc ils cherchent quand même à sélectionner des projets fiables.

La fiabilité c’est connaître les risques et mettre des moyens en face pour les diminuer.

Risque n°3 : L’emprunteur se barre avec le montant emprunté et ne construit rien.

Nous avions vu que c’était le risque n°1, couvert par la garantie, mais cela ne suffit pas.

Partir loin

La banque ne va pas vous donner une grande somme d’argent et vous faire confiance comme ça, non.
Souvent elle va débloquer l’argent au compte goutte, sur facture de matériaux par exemple.

Risque n°4 : Problème sur la construction, la dommage ouvrage ne fonctionne pas

Incendie pendant le chantier

Pendant la construction, c’est à dire avant la “réception”, il existe quelques risques :

L’incendie peut détruire une partie des matériaux, ou la maison entière. Des malfaçons peuvent survenir et nécessiter de lourdes reprises. Il peut y avoir un vol des matériaux sur le chantier.
Sans parler des solutions pragmatiques pour diminuer ces risques, il est nécessaire de savoir que ce genre de risques se couvrent par une assurance :

L’assurance tout risques chantier, ou TRC.

Comme d’habitude, il faut bien vous faire aider des conseiller pour choisir la meilleure, en commentant celles des confrères.

Risque n°5 : L’auto-constructeur se blesse pendant le chantier, c’est hors dommage ouvrage

Nous avons évoqué en n°2 le risque de handicap ou de décès. Ici il s’agit d’une blessure intermédiaire, celle qui ne vous empêche pas réellement de travailler dans un bureau, mais qui vous empêche de construire vous même votre maison.

Attention aux blessures

Il n’y a pas de solution assurantielle pour ça.
Le problème est que dans ce cas là vous n’avez pas forcément le budget pour finalement faire finir à une entreprise.

Budgétez au départ des éléments “non essentiels” pour vivre dans la maison. Cela peut vous permettre de créer cette petite assurance.
En effet, vous utiliserez ce budget pour faire finir en cas de coup dur, quitte à reporter la réalisation des éléments “non essentiels”.

Après il faut savoir se ménager, se préparer physiquement, travailler avec les bons outils, les bonnes techniques, etc.

Risque n°6 : Le chantier ne se termine pas, c’est hors dommage ouvrage

Un tas de raisons possibles existent pour expliquer qu’un chantier ne se termine pas. Plus cher que prévu, trop de boulot, démotivation, divorce …

Et c’est là qu’il y a tout intérêt à ce que l’ouvrage inachevé aie plus de valeur que la somme empruntée, et ce à chaque phase du projet. Pensez donc à mettre en valeur le chantier, avec un suivi technique et photo très précis, idéalement partagé en ligne via un blog.

Chantier en cours

Ainsi, en cas de soucis, il peut être vendu à un prix qui va rembourser le crédit, ou pas loin.

Attention cependant, en cas de revente, l’autoconstructeur est le garant sur tout ce qui concerne les dommages de l’ordre de la décennale, pendant dix ans. Une raison de plus de faire quelque chose de fiable !

D’ailleurs ce point peut être bloquant du point de vue du notaire. Il existe une solution : l’assurance Dommage Ouvrage.

Risque n°7 : En cas de vente aux enchères, la dommage ouvrage est importante

Si la maison est terminée, la réception a été faite, alors les dix ans de garantie décennale ont démarré.

Mais en cas de saisie de la maison, la banque ou l’organisme de cautionnement peut rencontrer des difficultés à vendre le bien en cas de manque d’assurance décennale. Il s’en suit qu’elle va être vendue en dessous du prix du marché.

L’absence d’assurance décennale dévaluerait automatiquement le bien en cas de revente dans les dix ans

Attention à bien distinguer assurance et garantie. Souvent il y a amalgame entre les deux termes alors que c’est bien différent. La garantie décennale est immuable c’est la loi c’est comme ça. Et pour couvrir le risque lié à cette obligation de garantie, on souscrit une assurance.

La situation sans assurance est risquée, donc la banque va vous demander de vous assurer en décennale.
Mais l’assurance responsabilité civile décennale est une assurance qui est souscrite par une entreprise.

L’assurance décennale des propriétaires : la dommage ouvrage

Le client final, propriétaire de la maison, va souscrire une assurance qui se chargera de remettre en état la maison en cas de sinistre de l’ordre de la garantie décennale.

Cette assurance est plus ou moins chère selon que le risque qu’elle prend est grand ou non. Sur un chantier réalisé par un constructeur, lui même assuré en décennale à tous les niveaux, c’est peu risqué pour cette assurance qu’on appelle Dommage Ouvrage.

En effet, la dommage ouvrage va se charger de reprendre les travaux dans un premier temps. Ensuite, elle va aller chercher l’argent auprès de l’assurance décennale du constructeur à l’origine des malfaçons.

Quand il y a différentes entreprises indépendantes, c’est déja plus compliqué de déterminer quelle assurance décennale va finalement rembourser l‘assurance Dommage Ouvrage.

Et dans le cas d’un autoconstructeur c’est encore différent, cette assurance ne peut pas se retourner contre son assuré. Chaque organisme a ses propres critères pour accepter d’assurer votre projet et fixer un tarif.

Là encore, il y a une grande diversité de configurations possibles et d’interlocuteurs. Il est donc très utile de rencontrer des personnes qui ont réussi un projet avant vous.

Demander conseil et témoignages à ceux qui ont réussi est la base des actions à mener

Risque n°8 : La maison terminée présente des sinistres, c’est dans la dommage ouvrage

Comme précédemment, cela peut être le rôle de l’éventuelle assurance Dommage Ouvrage que de procéder aux réparations qui relèvent de la décennale. La meilleure assurance étant de bien faire les choses et de choisir des systèmes constructifs fiables et maintenable en bon état.

Risque n°9 : La maison finie brûle ou est victime d’un dégâts de eaux, c’est hors dommage ouvrage

Ce risque là doit être couvert par une assurance multirisque habitation, la banque vous demandera une attestation d’assurance dès la date d’emménagement.

Cette assurance est obligatoire et renouvelée chaque année. Il faut bien connaître et conserver les justificatifs concernant vos obligations, par exemple à propos du ramonage du conduit de fumée à faire réaliser par un professionnel deux fois par an.

En effet, en cas d’incendie, si vous ne pouvez pas prouver que vous avez respecté les clauses du contrat d’assurances, vous pourriez avoir à assumer seul le coût du sinistre …

Le contrat préféré des banques, qui couvre tout les risques : le CCMI

Une fois que l’on a une vision panoramique des risques, on comprend mieux pourquoi une banque privilégie les contrats de constructions de maisons individuelles, dits CCMI.

Ces derniers incluent des assurances en pagaille qui assurent tout les risques.

Malheureusement, étant donné la compétition sur le marché, et l’indifférence des futurs propriétaires quant aux éléments techniques invisibles, la qualité de réalisation n’est pas forcément au rendez-vous, loin de là.

Et l’aspect écologique, est inexistant.

C’est un peu l’équivalent du plat préparé surgelé en gastronomie. Il ne faut pas s’attendre à des choix astucieux ou de l’étonnante qualité ; c’est juste censé être conforme à la réglementation.

Sauf que là on est sur des chantiers, pas dans une usine agroalimentaire, il n’y a pas de contrôle. La maîtrise de la qualité est une autre paire de manche.

Lorsque personne ne s’en inquiète, c’est fait au plus vite et au moins cher. Et c’est quand il est trop tard qu’on s’en préoccupe.

Et donc, quelles solutions pour autoconstruire ?

Sans financement bancaire

Evidemment, le cas le plus simple est celui où l’autoconstructeur n’a pas besoin d’emprunter pour construire. Soit il se sert de ses économies, soit il hérite, soit il a une avance sur héritage, soit il vend un bien, bref, plusieurs possibilités.

C’est ce cas là que j’ai le plus rencontré.

Avec financement bancaire

Eh bien là cela dépend de chaque situation. Mais en gros, soit vous allez y arriver par la méthode conventionnelle, avec toutes les assurances qui vont bien et alors là chapeau.

Soit ça va bricoler par ci par là.

Avec dommage ouvrage … sans en respecter les conditions

Par exemple, on va apporter à la banque la dommage ouvrage pour qu’elle accepte de financer, mais dans la dommage ouvrage il est clairement écrit qu’elle fonctionne uniquement si :

“Les travaux de maçonnerie, couverture, charpente, menuiserie extérieure, devront être réalisés par des intervenants extérieurs
valablement assurés en responsabilité décennale
pour les activités exercées et fournir une attestation valable à la date d’ouverture du chantier.Tous les intervenants déclarés seront assurés en RCD.”


Et finalement, l’auto-constructeur va construire une partie lui même comme son titre l’indique ^^

On ne peut conseiller à personne de faire ça, étant donné les risques que cela génère.

Quand tout va bien, tout va bien, mais si ça dérape, ça peut vraiment créer une situation inextricable dont personne ne veut.

Avec maître d’oeuvre

Parfois c’est la présence d’un architecte en mission complète (ou un maître d’oeuvre d’exécution non architecte) qui peut aider à créer un dossier solide, mais il n’en reste pas moins que cela génère des risques pour le propriétaire, comme pour l’architecte ou le maître d’oeuvre.

Se faire embaucher par les artisans

Un autre “bricolage”, plus propre celui là, c’est de se faire embaucher par les artisans, qui diminuent alors le montant de leur devis et vous apportent leur assurance décennale. Mais trouver de tels artisans n’est pas simple, l’économie généré est bien moindre, et l’autoconstruction perd de sa “pureté” !

En fait tout cela demande à bien clarifier les raisons pour lesquelles l’autoconstructeur veut autoconstruire.

Fédération et association

Pour clarifier et sécuriser tous ces montages de projets, et les multiplier en nombre, une fédération a été créée par les acteurs de l’accompagnement à l’autoconstruction et l’autorénovation : la FEDAC

Des solutions émergent, mais rien de très simple à l’heure actuelle, en tout cas que je sache.

Depuis la seconde guerre mondiale, l’association des Castors fédère des autoconstructeurs : Le fait d’appartenir à une association d’auto-constructeurs comme celle des castors va forcément vous aider à crédibiliser votre démarche auprès du banquier pour obtenir un financement.

Et cela va vous aider à vraiment vous préparer. Mais rien ne vaut d’aller rencontrer ceux qui sont vraiment passé par là, sur le terrain !

Rencontrer ceux qui le font déjà

Pour savoir le chemin que vous voulez vraiment emprunter pour votre projet d‘habitat écologique, rien de mieux que de cheminer en compagnie de projets réels, de chantiers, de faire des rencontres.

Cela a une puissance incroyable. Même l’instant d’une journée.

Un projet commence comme ça, par la découverte des expériences de ceux qui sont déjà passé par vos questionnements. Donc allez les voir, vous trouverez une foule de réponses aux questions que vous pouvez vous poser.

Par où commencer ?

C’est ce que je conseille le plus souvent : allez sur le site twiza vous créer un profil, et regardez un peu ce qui se fait comme chantier.

Et commencer à aller participer, vous allez vraiment faire avancer votre projet en voyant du concret, vous saurez beaucoup mieux ce que vous ne voulez pas, ce que vous voulez. Cela va se clarifier.

Vous allez demander aux gens comment ils ont fait, comment ils feraient s’ils devaient recommencer.

Penser également à leur demander si les risques sont assurés, ou s’ils assument eux mêmes (cf toute la première partie de cet article).

Ce n’est jamais agréable de parler d’assurances, de risques, de problèmes, mais il me paraît essentiel non pas de les maîtriser tous, mais de comprendre les risques.

C’est comme en parapente, avant chaque décollage il est bon de savoir que l’on met notre vie en jeu, les risques auquel on est confronté, ce qu’on met en face.

Et si on le sent pas, on ne décolle pas. Si on le sent, on décolle, mais on ne dort pas, on pilote. Et on ne pilote bien que si on connaît les risques.

Pour l’autoconstruction, la rigueur doit être la même.

Et si finalement vous ne le sentez pas ? Que vous ne “décollez pas” ? Que faire ? Et bien, autre chose de passionnant !

Les alternatives à l’autoconstruction

Rénovation écologique

Si l’autoconstruction est trop pour vous, et que c’est important de vraiment toucher la matière, vous approprier votre habitat, relever un challenge ambitieux, la rénovation écologique peut aussi être un magnifique projet !

Habitat groupé

Une autre façon de se bâtir un habitat écologique est de créer ou rejoindre un habitat groupé comme Ecoravie par exemple.

Le facteur humain et les liens avec les autres seront alors au centre du projet. Cette voie là conduit au développement personnel, et à l’apprentissage de la gouvernance partagée. Vous allez vous former à la CNV – communication non violente – puis à l’intelligence collective. Idéalement votre groupe sera accompagné, par exemple par l’université du nous.

Habitat léger

Et si vous voulez vivre plus léger, alors la tiny house, le camion aménagé, la yourte, le kerterre, sont des options à explorer !

Comme d’habitude, vous pouvez me poser des questions si vous ne trouvez pas l’info qui vous intéresse sur le site, d’ailleurs voici le plan du site : PLAN.

A bientôt.

Cédric

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